そもそも、サロン開業ＯＫの物件は、
あなたが思っているよりも全然すくない
かもしれません。
僕の趣味は
物件チェック
なので、いい物件ないかなーと常にマンション情報をウォッチしていますが、マンションで堂々とサロン開業できる物件は、実に少ないのです。
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もう10年以上、関西のマンションというマンションをチェックしていて、特に大阪市内は、暇さえあれば現地まで行って外観から設備や内装、眺望をチェックして良い物件との出会いを探してきました。
大阪市内はまだマンションサロンOKの物件が多いほうかもしれません。
「こっそり隠れ家サロンで、口コミと紹介を中心でやるからいいの！」
「こっそり隠れ家サロンで、看板を出さずにブログで集客するから大丈夫なの！」
と思っているあなた。
こっそり隠れ家サロンは素敵なアイデアですが、民法上の契約違反でのペナルティがどうなっているか、ちゃんと理解していますか！？
隠れ家サロンで悲惨な末路をたどったケースをリアルに知っていると、安易にオススメできる選択肢ではありません。
まずは、サロン開業ＯＫのマンションで「堂々と」開業しましょう。
■「ひとりサロン開業講座」10月開催のお知らせ
日時＝2017年10月11日（水）10:00～17:00
場所＝LaQoo大阪南森町サロン（定員4名）
料金＝通常35,000円／早割＝29,000円＜2017/10/4まで＞
参加者が質問しやすい超・少人数制です。対話形式で学びながら考え方を深めていきます。サロン開業に向けて経営者に必要なスキルを修得し、「ひとりサロンを開業/成功させる力」を育成します。
［申込］070-1877-1311 または hitorisalon@gmail.com
実は、中には「こっそり隠れ家サロン」ならＯＫですけど本当にコッソリやってくださいね、という条件付きでＯＫをとれる場合があります。
但し、サロン開業の初心者には無理です。
正面からやれば、まず間違いなくＮＧになります。
実績と経験がなければハードルが高いです。
そもそも普通に街中の不動産会社に行って、普通の担当者にあたっていては、
もうそこからダメです。
内心では（マンションサロンでの開業か、面倒な客が来たなぁ）的に思っていますので、「いちおうサロン開業できるか聞いてみますね～」と言いながら「無理ですよね～、ＮＧで返しますね～（あ～めんどくせ～）」とマンションオーナー側にたいした説明や交渉もしないのが、まあ普通です。
そうです。
居住用賃貸を紹介するのがメインの街中の不動産屋さんに普通にいけば、サロン開業できるマンションを探しにきた客なんて、
正直とっても面倒くさい客なのです。
なにも知らなかった僕が、過去にどれほど適当にあしらわれてきたことか。泣。
そんな面倒くさい客として10年以上の長きに渡って積み重ねてきた
貴重な知識・経験・情報・人脈を、
今回はケチケチと惜しみながら、
少しだけチラ見せします。
「せこい」って言っちゃダメです。
だって、これを本気で公開すると世の中の不動産屋さんから怒られるくらいの
本当に貴重なノウハウなんですから。
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貴重なノウハウ１
「仲介手数料を０円にしてください」
街中に「仲介手数料は半月分！（＋税）」と言っている不動産屋さんが増えましたが、これ実は居住用賃貸の場合に限定されていたりします。
サロン開業の賃貸契約では、おいそれと半月分にしてくれません。「事業用ですから一月分と税金です」とさらっと言われたりします。
都市部駅近で開業するなら月額賃料10万円前後は必要でしょうから、その同額＋消費税相当額が、仲介手数料として初期費用に乗っかってきます。
僕はこれを当然のように「０円にしてください」と交渉します。
仲介手数料０円にする交渉テクニックがあるのです。
全てではありませんが、成功確率は90％以上。
僕的には、多少なりとも不動産業界の裏側を知っていれば仲介手数料を０円にするのは普通だと思っています。
貴重なノウハウ２
「敷金はともかく礼金は払いたくないです」
敷金は、きれいに使っていれば、退去時に全額返ってきます。
昔は、あれこれケチをつけられて敷金が返還されないケースもあったようですが、全国あちこちの裁判で大家さん側がまけまくった結果、今では適切に使っていれば原則ちゃんと戻ってくるようになっています。
そこで、大家さんの戦略として敷金ではなく、礼金をシッカリとるようになりました。
敷金も礼金も同じ初期費用なので、賃貸契約に不慣れだと
・敷金30万円＋礼金10万円＝合計40万円
・敷金10万円＋礼金30万円＝合計40万円
「・・・んーと、どっちでも同じじゃね？」
と思うかもしれませんが、全然違います。
礼金は一度払ったが最後、退去時に一切戻ってきません。
「そもそも礼金ってなんなのこれ」
「今どき賃貸契約で何の御礼を誰に払わされなきゃならんの」
「大家様って何様？」
と思っているフシがある僕は、こういう理屈の通らないお金は出来るだけ一円も払いたくないのです。
（つまり、ケチなのです）
なので、「払いたくないです」と伝えます。
もちろん案内担当者からは苦い顔、あるいは嫌な顔されます。
不動産業界の裏側の事情を知っていれば、実は何とかなったりします。
これも全てではありませんが、交渉すればまけてくれることがシバシバあるんですね。
「払いたくないです」と言うと、「え？」「は？」「何？」という顔をされるので、
「払わなきゃダメですか？(#^^#)」と感じよく聞いてみましょう。
無理だと思わずに丁寧に伝えてみる、いっかい聞いてみる、というのは大切なスキルです。
貴重なノウハウ３
「訳わかんないサービスは不要です」
一人暮らし等で賃貸契約をしたことがある方なら、ご存知でしょう。
賃貸マンションを借りるときに「防虫代」「清掃代」「鍵交換費用」「ほにゃらら安心なんとかサービス」といった「これなあに？」的な費用が細かく積まれます。
１～３万円程度の本当に何だかわからない費用をちょこちょこと積み上げて、結局10万円近くになっている物件もあります。
基本的に「不要です」なんて言えないし言わないのが当たり前だと考えられていますが、これも「不要です」と言ってみましょう。不動産屋さんからは「無理です無理です絶対必要です」と言われるはずです。
僕はこれを当然のように「不要です」と交渉します。
そもそも、管理会社によってはｘｘｘｘｘｘｘｘｘなので（ここでは書けません！）、本当に払う必要があるのか疑問です。
交渉テクニックがあれば、これらの訳分からない費用の一部を０円にできる場合があります。
全てではありません。成功確率は、、、30％程度くらいかと。
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貴重なノウハウ４
「初月はフリーレントでよろしく！」
「フリーレント」という言葉をご存知でしょうか。例えば「フリーレント１ヶ月」とあれば、契約から最初の１ヵ月分の家賃をタダにしますということです。
１ヵ月分タダにしても、早く安定収入を得て精神的に安心したいというような焦っている大家さんには有効な交渉条件です。
僕は必ず「１ヶ月のフリーレントね」と条件をつけます。
貸す側の大家さんからすると、この機会に借り手が付かなければ家賃収入はゼロ。このあと１ヶ月後に決まるか、２ヶ月後に決まるか、先のことは分かりません。大家様にも将来のことは分からないのです。
建築費用のローン支払いもあればエレベーター点検費用などの維持費もあるわけで、賃料収入の見通しが立たないと精神的にも落ち着きません。特に個人オーナーが所有する物件などは、会社経営のマンションよりも交渉がしやすく、１ヶ月タダでもいいから継続して借りてくれるのなら、と条件をのんでくれることがあります。
もともとフリーレントをうたっていない物件でフリーレントにしてくれることは少なくて、成功確率は高くありません。
でも、「ここのオーナーは絶対フリーレントなんかしてくれないですよ、いちおう聞いてみますけど」という渋ちんオーナーさんからも10日間の無料賃貸を勝ち取ったこともあります。担当する不動産屋さんも前例がないと驚いていました。
「10日間だけですか？短っ。しょぼっ。」
と思ったかもしれませんが、月12万円の物件なら10日間で4万円得したわけです。
僕はサロン開業を2日でやりますから、残りの8日間は費用ゼロで収入が入ってくるわけです。
空家賃の反対ですから、なんて言ったらよいのでしょう。空収入でしょうか？？？
そんな常識外のことを実現するテクニックがあるんです。
超貴重なノウハウですよ。
貴重なノウハウ５
「●●●●は無しでいけますよね？」
これもちょっと●●●がアレなので、ここでは書けません。伏字にします。
実際には、こういう契約をした場合にペナルティがあるのは、借り手ではなく貸し手の方なので（確認済み）
別に困らないといえばそうなのですが、いろいろアレなのでちょっとやめておきます。
えへへ。気になるでしょ？
総論として、好条件はこちらから引き出さないと相手からは何も出てきません。
不動産やマンションの賃貸契約に限らず、個人事業をやっていこうと思うなら、
交渉条件を提示するくらいの度胸というか胆力が必要だと思います。
大人しくいい子にしていると、何も得られません。
言うだけ言ってみる、でもOKです。
10％くらいは成功するかもしれません。
成功確率をあげるためには、不動産業界の裏側の仕組みを知ってないとダメです。
経験豊富な不動産屋さんの担当者に、うまいことあしらわれます。
あるいは数字のからくりをいじって、得したような気分だけ味わわせてくれて、実質なにも変わっていないこともあります。
不動産契約については、特に知識と経験と人脈が必要といえるでしょう。
粘り強く説明したり交渉したりしてくれる不動産パートナーがいないと好条件での契約は難しいです。
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そこで、講座とサービスの宣伝です。
ひとりサロン研究所は不動産会社ではありませんから、
個別の賃貸契約はしませんし物件案内もしません。
ですが、関西を中心にサロン開業が可能な賃貸マンションの情報を常に収集しています。
そして、豊富なマンションサロンＯＫ物件の情報を持つ不動産会社を紹介することができます。
具体的には、
・情報収集力のある大手不動産会社チェーン店のマネージャーさん
・サロン物件の情報が豊富な小規模経営で動きが早い不動産会社の主任さん
・サロン可の物件オーナーと太いパイプのある地域密着の不動産会社の二代目
などなど、
大阪市内を中心とした複数の不動産会社のキーマンとのネットワークがあります。
これまでに、たくさんの仕事を通じた長いお付き合いがありますので、
不動産会社の方から条件のよいおいしく新鮮な情報を提供してくれたりします。
彼らとしては、「空き予定の物件情報を提供しておけば、あいつは次の借り手を紹介してくれる」ということを期待しているわけで、
・広告に掲載する手間や費用が削減できる
・契約件数が増えるし自分の報酬も増える
・オーナーさんの家賃収入を継続させて喜ばれる
といったメリットがあるわけです。
また、ここでは書けませんが（あ、上に書いてるのか）、なんだかんだ初期費用で十万円程度は引いてくれることが多いです。
不動産業界の裏側の事情を知っているかどうかで、初期費用が大きく変わります。
交渉らしい交渉もせずに、オーナーさんが出せる限界の有利な条件で最初から話を通してくれます。
ここで大きな声で言うと怒られちゃうので言えない（書けない）ことがたくさんあります。
なので、詳しくは、10月の「ひとりサロン開業講座」で。
以下、宣伝！
■「ひとりサロン開業講座」10月開催のお知らせ
日時＝2017年10月11日（水）10:00～17:00
場所＝LaQoo大阪南森町サロン（定員4名）
料金＝通常35,000円／早割＝29,000円＜2017/10/4まで＞
参加者が質問しやすい超・少人数制です。対話形式で学びながら考え方を深めていきます。サロン開業に向けて経営者に必要なスキルを修得し、「ひとりサロンを開業/成功させる力」を育成します。
［申込］070-1877-1311 または hitorisalon@gmail.com
［余談］
本当にどうでもいい話ですが、かつて僕は年2回のペースで引越ししていました。
会社の都合が半分くらい、自分の気分転換が半分くらいです。
この頃に培った賃貸物件探しとお引越しの知識やテクニックが、サロン開業に役に立つなんて当時は想像もしませんでしたが、結果として今とっても活用しています。
貸す側のプロではなく、借りる側のプロなわけです。
特に下記２点のノウハウが、サロン経営にとても役に立っています。
賃貸マンションの物件探し
→知識と交渉テクニックがあるから超値切る
荷物の搬入搬出と引越し先での設置設定
→引越し慣れしているから超手際よく終わらせる
この２つは、サロン開業後の「累積収支」を早期に黒字化するために、とても、とっても重要なのです。
（単月黒字も大切ですが、初期費用から通算してトータルでの黒字＝累積黒字）
ポイント１、初期費用をできるだけ低く抑える
不動産賃貸の初期費用は開業資金の結構な部分を占めます。
100万円の開業費用のうち10万円を減らせるのってインパクト大きいですよ。
ポイント２、空家賃の期間をできるだけ少なくする（収入開始を早くする）
ぼくは新規サロンのオープンを最初の2日で確実にやります。
入居3日目から収益化するために徹底的に準備して短縮しています。
空家賃どころかフリーレントで空収入（？）を得たりします。
契約開始日から2ヶ月も3ヶ月も家賃だけ払って開業できていない新規サロンさんをしばしば見かけるのですが、それって、つまり20万円～30万円も無駄に捨ててしまっているんですよね。
賃貸契約の前に相談に来てくれていたら、こんな無駄金を使わずに済むんだけどなー
とも思いますが、開業に伴う作業そのものも楽しかったりします。
時間をかけて空家賃を払っても満足している方もいるでしょうから、それはそれでよし。
反対に開業に時間がかかって無駄な家賃を払うのを避けたい方は、10月のひとりサロン開業講座へどうぞ！
■「ひとりサロン開業講座」10月開催のお知らせ
日時＝2017年10月11日（水）10:00～17:00
場所＝LaQoo大阪南森町サロン（定員4名）
料金＝通常35,000円／早割＝29,000円＜2017/10/4まで＞
参加者が質問しやすい超・少人数制です。対話形式で学びながら考え方を深めていきます。サロン開業に向けて経営者に必要なスキルを修得し、「ひとりサロンを開業/成功させる力」を育成します。
［申込］070-1877-1311 または hitorisalon@gmail.com
［PR］個人サロンで使える安心・便利なカード決済
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